持ち家か賃貸か

社畜になると、ローンを組んで家を買い、あとはローン返済のために人生を費やすような社畜によく遭遇します。

「家を買ってこそ一人前」だとか、「ローンを完済すれば自分のものになるから賃貸より得」だとか様々な言説がありますが、一体どちらが正しいのでしょうか。

持ち家か賃貸どちらが良いのか

結論から言いますと、どちらが正しいというものはなく、不動産投資にどれだけのリスクを許容できるかによります。なんと面白みのない結論なのでしょうか。以下、論拠を徒然と書いていきます。

マイホームは不動産投資である。

ローンを組んだといいますが、言い換えると単に借金をしたに過ぎません。そして、株式投資や債券投資と並ぶ不動産投資という投資区分の一つでしかありません。以下の記事を見てみると、大体年収の六倍程度の借金をしてマイホームを購入しているようです。

http://fp-tokushima.com/nenshuu-juutakulaon-meyasu-3476.html

マイホームだとこのくらいの借金は何となく許容されていますが、冷静に考えてこれくらいの借金を普通できるでしょうか？株の先物取引と同レベルかそれ以上のレバレッジをかけて投資をするのは、あまりおすすめできません。ユダヤ人は資産を三分割して運用していたようですが、社畜がローンを組んでマイホームを購入した瞬間、資産のPFは不動産投資が殆どを占めます。そして、莫大な借金によって会社を辞めるに辞められないという縛りも出てくるでしょう。そこまでのリスクを許容してマイホームを許容できるのかという話になります。

「買った方が賃貸よりお得」だという論拠

これは業者からよく言われる文句ですが、これには一定の説得力があります。今だと低金利ですし、賃貸はオーナーがいますので一定の利回りが乗っている以上、マイホームの方が金額としては安くなる可能性が高いです。不動産投資は一般的に5%程度の利回りを乗せているので、ローンの借り入れ金利が5%未満となるならば理論的にマイホームがお得になるでしょう。しかしながら、賃貸なりにもメリットがあるのを考慮したほうがいいでしょう。

賃貸のメリットとは

賃貸のメリットは、流動性です。何と言ってもライフスタイルに併せて気軽に引越しできるんです。また、近所におかしな入居者が来たりしても、引っ越しできます。これがマイホームだとすると、かんたんにはできないでしょう。また、借金がないので転職したり無職になったりできます。賃貸は、5%程度の損失を犠牲にしてそんな気楽さを享受することができます。

マイホームが成功する条件

マイホームが成功するためには、不動産価格の値上がりが必要です。不動産価格が値上がりするためには、地価の上昇が不可欠です。それでは、今後地価の上昇が見込めるのかという点が焦点となります。日本は今後、超高齢化社会を迎えます。更には人口減少も進みますので、首都圏や政令指定都市以外の不動産価格や地価はほぼ間違いなく下落するでしょう。そもそも「マイホーム」が流行ったのはバブルの時であり、その当時は地価の上昇が背景にあったからこそ、高いレバレッジをかけた不動産投資は正しかったのです。その条件が今現在ない以上、マイホームの購入の勝算はかなり低いと考えられます。首都圏の一等地に購入できれば、不動産価格の上昇が見込めそうですが、ただの社畜がそんなところに家を建てられるわけがないので、あきらめましょう。

「マイホームはお金の問題じゃない！」という人たち

ここまで不動産投資としてのマイホームの話をしてきました。地価の上昇が背景にない以上、ハイレバレッジの不動産投資はおすすめしないという結論ですが、買った人からは「お金の問題じゃない！」という声が聞こえてきそうです。それならそれで、全く問題ないともまた思います。今までのお話はあくまで資産運用としてのマイホームというものなので、マイホームに憧れがある人は、どんどんローンを組んで家を買うべきでしょう。そのような人は「憧れ」に対して多くの対価を支払うことを選んだ人たちです。

じゃあどうすればいいのか

私のように特にマイホームへの「憧れ」も特になく、経済的自由を得たいのであるならば、利回りが低く設定されている物件を賃貸で住むべきでしょう。結婚をしているならば、ファミリー向けのマンションは、ワンルームマンションに比べて需要が低いため家賃が下がりやすく利回りが低いです。日本では家族を持つと、家を買うという慣習があるために、ファミリータイプのマンションの需要が低く価格を下げざるを得ない状況になっています。その歪みを活用することで資金を抑えて、より高利回りの収益不動産や株式に振り分けたほうが経済合理的でしょう。

（日本人）